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华侨城试水酒店外售资金回笼难题

2018-12-04 04:00:29

华侨城试水酒店外售 资金回笼难题

华侨城一直被市场看好的酒店类资产在注入上市公司后,于11月23日首度以一种全新的资产模式与公众见面。

当日,华侨城推出了重组上市后的首个酒店项目深圳前海华侨城大酒店,该项目颠覆了以往酒店全部由管理方自持运营模式,改为部分对外销售与自营相结合的模式,这是目前中国首个外售型酒店,总投资额为15亿元,计划于明年上半年正式公开发售。

“我们一直在寻找一种好的赢利模式,这个项目我们是在尝试一个以酒店为核心的发展模式,酒店可以保持良好的现金流,地产类产品则可以变现,比如酒店加公寓、酒店加写字楼等这样相结合的方式。”深圳华侨城酒店置业有限公司副总经理张琦在接受本报采访时表示,公司会重点以酒店加地产的模式来发展酒店地产业务,目前也在其他城市寻找合适的项目,主要在一线城市作重点发展,但并不代表公司会弱化对酒店的开发投资。

而据知情人士透露,华侨城酒店置业在该项目周边还有一个约50万平方米的项目已洽谈到一定程度,将与华侨城酒店项目形成大区域开发,包括写字楼、欢乐海岸、住宅在内的各种物业,而华侨城酒店置业拟以此酒店加地产的开发模式形成对外扩张的区域开发蓝本。

尝试“酒改住”

华侨城在重组上市后分别拥有房地产开发事业部、欢乐谷事业部、旅游事业部、酒店物业事业部和香港房地产事业部五大业务板块,而酒店置业则归属于华侨城的酒店物业事业部,承担华侨城投资开发酒店的专属职能。

而前海华侨城大酒店则是华侨城酒店置业有限公司成立3年后开发的首个酒店项目。

“这个项目是出售与自营相结合的,A栋是白金五星酒店,为我们自己持有经营的,而B栋则出售全产权的商业地产。”张琦介绍,项目虽是外售型酒店,但却是私属性质,不返租也不提供类似的租赁服务,完全是出售产权但不包租的形式,与产权式酒店是有区别的。

另据了解,产权式酒店产品是服务式住宅的一种类型。酒店单位有独立产权,可分散出售,小业主也可自由买卖,开发商则通过出售获得资金回笼。

“酒店地产的模式如何与产权式酒店区分?我们也曾纠结了很久。”张琦透露,公司最后决定只是单纯地出售酒店项目产权并且按酒店模式提供高端服务。华侨城推出这样的项目,其实不是希望业主用来投资,而用于高端客户自住。

资金回笼难题

虽然张琦表示酒店加地产的模式仍在探索尝试阶段,其影响及收益的产生还需要一个过程,但业内普遍认为,这毫无疑问将成为华侨城酒店业务新的赢利模式。

张琦透露,酒店业除了有好的现金流外,实际并没有多大的赢利。酒店行业的利润空间越来越小,华侨城的很多酒店并不赢利,有些还处于亏损状态,酒店开发的资金回笼相比其他行业更慢。

“我们的洲际酒店,在开业之初的前两年,负债率达到了100%,要赢利,就要保证每天有一个大的宴会活动,以及70%的入住率,但实际上这并不容易做到。”张琦表示,正是基于要解决酒店的资金负担,公司一直在寻找与探索好的赢利模式,要有资金变现的方式来减轻酒店开发的压力。

有行业分析报告认为,近年来国内酒店业普遍不被看好,行业增速放缓,2011年年报数据显示,如家、7天和汉庭等行业排名前三的公司,其2011年净利润总和比2010年减少9770万元。

作为华侨城集团核心业务之一,华侨城酒店的集团化发展主要通过品牌构建和专业的酒店管理业务来实现。

尽管华侨城酒店业务发展的时间并不长,但是华侨城A旗下拥有10多家豪华酒店和20多家经济型“城市客栈”。

“这个项目是酒店置业公司开发的第一个项目,我们希望探索出一条以酒店为核心的产业发展之路,单纯的酒店利润低、资金回笼慢,而公寓、写字楼是能快速变现的快销类产品,这种快慢结合的模式能够帮助公司实现好的现金流。”张琦如是表示。

有分析师认为,酒店业务是其重要的业务板块,保持有稳定的现金流,但影响公司周转率,要加快公司项目的周转速度,就必然要考虑新的酒店商业模式,而酒店加地产的模式显然能成为华侨城又一个新的赢利点。

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